申し立て

不動産執行を申し立てる為には、書面で申し立てをしなければなりません。 申し立てる裁判所は目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所となります。 申し立てに必要な資料等については、申し立てをする裁判所にお問い合わせ下さい。

開始決定・差押え

申立てが適法になされていると認められた場合裁判所は、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。 開始決定がなされると、裁判所書記官がその決定書の正本を登記原因証書として、管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。 また債務者及び所有者に開始決定正本を送達することになります。

状況調査

執行官は、裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状占有状況・占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、裁判所に提出します。

評　価

評価人（通常の場合、不動産鑑定士が選任されます）は、裁判所の評価命令によって、目的不動産の評価額の調査を行い、評価書を作成し、裁判所に提出します。

最低売却価格の決定

最低売却価額は、この額に達しない買受申出を認めないという最低限度の額です。 最低売却価額は評価人の評価に基づいて決定されることから、最低売却価額が適正である為には、評価が適正でなければなりません。 そこで、裁判所は、評価書を現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか、並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討した上で最低売却価額を定める事になります。

物件明細書作成

物件明細書は、現況調査報告書及び評価書とともに買受希望者に競売物件の情報を提供する重要なものです。 裁判所は、現況調査報告書，評価書，登記簿謄本等によりその不動産を買い受けた時に、買受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地または建物だけを買受けた時に建物の為に地上権が成立するかどうかという事などが記載された物件明細書を作成します。

売却実施

物件明細書が作成されると、裁判所は売却実施命令を発しこの命令により売却の日時、場所の他、売却の方法が定められます。 売却の方法としてはいろいろありますが、第１回目の売却方法としては、一定期間を定めて行う期間入札が大多数の裁判所で行われています。

新聞等への広告

売却の情報を広く一般に提供する為、大多数の地方裁判所では公告事項の要旨を日刊新聞に広告し、また、大都市部の地方裁判所を中心に住宅情報誌等にも掲載しています。 その他に平成8年から主な地方裁判所で売却物件の情報をFAX入手できるようになりました。

買受の申出

入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必　要事項を記入します。 期間入札では、多数の不動産についての入札を同時に行うのが普通ですから、不動産を取り違えないよう注意して下さい。 入札価格は、公告に記載された最低売却価額以上でなければなりません。 入札の方法は、入札書を執行官に直接差し出す方法と、入札書を執行官に宛てて郵送する方法とがあります。 執行官に直接差し出す場合には、入札書を封筒に入れて封をし、その封筒に開札期日を記入した上で、入札期間内に差し出して下さい。 郵送入札をする場合には、入札書を入れて封をし、開札期日を記入した封筒を更に別の封筒に入れ、執行官にあてた書留郵便で、入札期間内に届くように送付してください。 入札期間を過ぎてから配達されたものは、無効となります 一旦提出した入札書は、訂正したり取り消したりする事が出来ません。

保証金の提供

入札をする時は同時に保証を提供しなければなりません。 その額は、通常は不動産の最低売却価額の20％ですが、それ以上の事もあります。 保証の額も公告に記載されています。 保証の提供は次の何れかの方法でしなければなりません。 第１、入札する前に、裁判所の預金口座に最寄の金融機関から保証の額に相当する金銭を振込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書（振込依頼書の第２片）を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。 この場合、振込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効ですからなるべく「電信扱い」として早めに振込んで下さい。 入札保証金振込証明書と振込依頼書（３連複写式）の用紙は、入札書用紙と共に執行官室に備え置かれています。 第２、銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結してその証明書を提出する方法です。 この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれる事が前提となりますから、まず銀行等と相談してください。

開　札

入札期間が終わると、予め公告されていた開札期日に開札が行われます。 開札は、裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して行われ入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。 その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますがその他の入札人には、保証を返還します。売却の情報を広く一般に提供する為、大多数の地方裁判所では公告事項の要旨を日刊新聞に広告し、また、大都市部の地方裁判所を中心に住宅情報誌等にも掲載しています。 その他に平成8年から主な地方裁判所で売却物件の情報をFAX入手できるようになりました。

売却初夏決定

最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」（これもあらかじめ公告されています。）が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、裁判所が決定します。 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されない事もありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

代金納付

最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、裁判所は、確定の日から１か月以内の適当な日を代金の納付期限と定め、買受人に通知をします。 買受人は、定められた期限までに、最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法、現金を裁判所に持参する方法、裁判所が指定した日本銀行の支店等に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する方法のいずれかにより代金を納付しなければなりません。 買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。 そのため、入札をしようとする時は、入札後短期間のうちに代金全額を納付する事が出来るように、取引のある金融機関等と相談する等して予め資金の準備をしておく必要があります。 代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。

登　記

代金が納付されると、裁判所は、登記所に対して、買受人に所有権の移転登記をするよう嘱託します。 同時に、前述した「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないものとして記載された権利以外の不動産上の権利の登記を、すべて抹消するよう嘱託します。

不動産の引渡

所有権を取得した買受人は、自ら引き継がなければならない賃借権がある場合等を除き、不動産を占有している者に対して、引渡しを求める事が出来ます。 従前の所有者が任意に引き渡さない時等、一定の場合には代金を納付した日から６か月以内に申し立てる事によって引渡命令という裁判をしてもらえます。 この裁判がされると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせる事が出来ます。